Un million de Marocains de plus ont sombré dans la pauvreté et près de 500.000 se sont retrouvés au chômage pendant et après le confinement, pourtant, pendant la même période et jusqu’à présent, l’incroyable flambée des prix de vente de biens immobiliers continue de surprendre les habitants de la majorité des métropoles du Royaume, une tendance haussière qui s’explique par « le principe de l’offre et la demande », nous explique Gormand Kevin, PDG et fondateur du site de vente et de location immobilière au Maroc « Mubawab.ma ».
Cette augmentation flagrante des prix s’impose en totale incohérence avec le contexte de crise que vit le secteur en question. En témoigne une baisse des ventes de 15,3% au troisième trimestre de 2020, avec des reculs de 14,8% pour les appartements, de 26,1% pour les maisons et de 10,1% pour les villas. D’ailleurs, selon une récente note du Haut Commissariat au Plan (HCP), 32% des entreprises du secteur de l’immobilier sont en arrêt d’activité temporaire ou définitif.
Les promoteurs immobiliers ne semblent pourtant pas vouloir s’adapter à ce constat et continuent de proposer des prix à la hausse. Une réalité corroborée par les chiffres de « Mubawab.ma » qui reflètent l’évolution du marché depuis la période précédant le confinement, jusqu’à la période post-confinement en passant par les quatre mois du lock-down, et ce, en proposant une comparaison des moyennes des prix de biens immobiliers au metre carré (m²), dans différentes villes du Maroc.
Il en ressort qu’à Rabat, le prix est passé de 15.000 dhs/m² avant le confinement, à 15.700 dhs/m² durant le confinement puis à 15.800 dhs/m². Casablanca a connu une évolution différente : les prix y ont affiché une hausse significative pendant le confinement passant de 12.800 dhs/m² à 13.900 dhs/m², mais ont baissé par la suite pour atteindre 13.500 dhs/m² après le confinement.
Même constat à Tanger, où les prix ont varié de 10.300 dhs/m² à 11.200 dhs/m² puis 10.600 dhs/m², et à Marrakech ( 11.300 dhs/m², 11.500 dhs/m², 10.000 dhs/m²). Il est à noter que Marrakech est la seule ville où le prix du metre carré après le confinement a enregistré une baisse par rapport à la période précédant le confinement.
Agadir a, quant à elles, enregistré une baisse des prix de vente pendant la période du confinement, passant de 9000 dhs/m² à 8200 dhs/m², pour ensuite rebondir à 9000 dhs/m² après le confinement. Même constat à Fès avec des prix allant de 5.100 dhs/m², à 4.900 dhs/ m² puis 5.600 dhs/m².
Comportement de la demande : les acheteurs de la «haute sphère» continuent leurs acquisitions
La première étude de marché sur l’impact du confinement sur la demande immobilière réalisée par Mubawab en mai 2020 avait révélé que plus de 65% des personnes interrogées ne souhaitaient alors pas reporter ou annuler leurs projets immobiliers. Six mois après la fin du confinement, le portail immobilier a voulu savoir où en est cette demande qui semblait être si engagée. « Seulement 37% des personnes interrogées ont vu leur projet (d’acquisition de bien immobilier : ndlr.) reporté ou annulé depuis la fin du confinement. Quant aux 63% restants, 16% ont déjà acquis leur bien et 47% sont toujours à la recherche », peut-on lire dans une étude de Mubawab.ma qui a exminé le comportement de la demande sur le marché immobilier à fin 2020, menée en novembre et décembre du mois achevé et publiée le 29 janvier 2020.
Toutefois, il en ressort que la tranche interrogée s’intéresse majoritairement à des logements avec jardin et/ou terrasse (30%), à un logement plus grand, à un logement avec vue sur mer, à un bien immobilier pour investir et, finalement, à un logement en zone rurale. Une tranche qui se profile donc à la classe aisée de la population marocaine. Il en ressort également de l’étude en question que 70% de cette tranche de population cherchent une résidence principale, 19% cherchent une résidence secondaire et 10% cherchent un investissement locatif.
En outre, Mubawab révèle que les personnes qui ont vu leurs projets d’acquisition annulés ou reportés ont évoqué différentes raisons. 8% des attentionnistes anticipent une baisse de leurs revenus et 13% préfèrent garder leur capital par prudence. S’ajoutent à ces personnes celles qui ont réellement subi une perte ou une baisse de revenu et qui sont dans l’incapacité de visiter le bien, puis, finalement, celles qui ont tout simplement changé d’avis et qui ne souhaitent plus changer de logement ou investir dans l’immobilier. L’attentisme, qui concerne les 25% qui hésitent, reste la raison la plus importante, puisqu’il leur permettrait d’évaluer l’évolution de la situation et des prix de l’immobilier. D’ailleurs, 49% des personnes interrogées s’attendent à une baisse des prix dans les grandes villes et 53% s’attendent à une hausse des prix dans les petites et moyennes villes, révèle l’étude.
Un secteur en crise, abandonné par le gouvernement
« La persistance de la crise du secteur de l’immobilier depuis plusieurs années s’explique, certes, par un contexte économique défavorable, mais aussi par la timidité des mesures gouvernementales entreprises depuis 2012 pour sortir ce secteur de sa léthargie », expliquait Al Amine Nejjar, consultant, expert en immobilier et vice-président de l’Alliance des Economistes Istiqlaliens (AEI), sur les colones de « L’Opinion ».
Une situation de crise qui, selon l’expert, découle de plusieurs maux structurels dus à une crise de confiance sur plusieurs niveaux, notamment entre les acquéreurs et les vendeurs, entre les promoteurs et les entreprises du secteur de la construction et enfin entre les opérateurs du secteur et le gouvernement.
L’inadéquation de l’offre de logements par rapport à la demande, que ce soit en termes de produits ou de prix proposés, constitue une défaillance majeure et un frein pour la relance du secteur. A ce titre, le volume des transactions immobilières a connu ces dernières années une tendance baissière en continu.
Aussi, la présentation par le gouvernement du projet de loi de finances 2021 « accentue les craintes des opérateurs du secteur du fait de l’absence de mesures nouvelles à même de leur redonner confiance et qui laisse à penser que ce secteur est abandonné par le gouvernement », souligne Al Amine Nejjar.
En effet, le ministère de l’Habitat voit son budget réduit d’une manière drastique (au niveau du secteur de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme : -47% du budget d’investissement et -9% du budget de fonctionnement, et au niveau du secteur de l’habitat et de la politique de la ville : -26% du budget d’investissement et -13% du budget de fonctionnement).
Comment remédier à la situation inquiétante du secteur de l’immobilier ?
Cette augmentation flagrante des prix s’impose en totale incohérence avec le contexte de crise que vit le secteur en question. En témoigne une baisse des ventes de 15,3% au troisième trimestre de 2020, avec des reculs de 14,8% pour les appartements, de 26,1% pour les maisons et de 10,1% pour les villas. D’ailleurs, selon une récente note du Haut Commissariat au Plan (HCP), 32% des entreprises du secteur de l’immobilier sont en arrêt d’activité temporaire ou définitif.
Les promoteurs immobiliers ne semblent pourtant pas vouloir s’adapter à ce constat et continuent de proposer des prix à la hausse. Une réalité corroborée par les chiffres de « Mubawab.ma » qui reflètent l’évolution du marché depuis la période précédant le confinement, jusqu’à la période post-confinement en passant par les quatre mois du lock-down, et ce, en proposant une comparaison des moyennes des prix de biens immobiliers au metre carré (m²), dans différentes villes du Maroc.
Il en ressort qu’à Rabat, le prix est passé de 15.000 dhs/m² avant le confinement, à 15.700 dhs/m² durant le confinement puis à 15.800 dhs/m². Casablanca a connu une évolution différente : les prix y ont affiché une hausse significative pendant le confinement passant de 12.800 dhs/m² à 13.900 dhs/m², mais ont baissé par la suite pour atteindre 13.500 dhs/m² après le confinement.
Même constat à Tanger, où les prix ont varié de 10.300 dhs/m² à 11.200 dhs/m² puis 10.600 dhs/m², et à Marrakech ( 11.300 dhs/m², 11.500 dhs/m², 10.000 dhs/m²). Il est à noter que Marrakech est la seule ville où le prix du metre carré après le confinement a enregistré une baisse par rapport à la période précédant le confinement.
Agadir a, quant à elles, enregistré une baisse des prix de vente pendant la période du confinement, passant de 9000 dhs/m² à 8200 dhs/m², pour ensuite rebondir à 9000 dhs/m² après le confinement. Même constat à Fès avec des prix allant de 5.100 dhs/m², à 4.900 dhs/ m² puis 5.600 dhs/m².
Comportement de la demande : les acheteurs de la «haute sphère» continuent leurs acquisitions
La première étude de marché sur l’impact du confinement sur la demande immobilière réalisée par Mubawab en mai 2020 avait révélé que plus de 65% des personnes interrogées ne souhaitaient alors pas reporter ou annuler leurs projets immobiliers. Six mois après la fin du confinement, le portail immobilier a voulu savoir où en est cette demande qui semblait être si engagée. « Seulement 37% des personnes interrogées ont vu leur projet (d’acquisition de bien immobilier : ndlr.) reporté ou annulé depuis la fin du confinement. Quant aux 63% restants, 16% ont déjà acquis leur bien et 47% sont toujours à la recherche », peut-on lire dans une étude de Mubawab.ma qui a exminé le comportement de la demande sur le marché immobilier à fin 2020, menée en novembre et décembre du mois achevé et publiée le 29 janvier 2020.
Toutefois, il en ressort que la tranche interrogée s’intéresse majoritairement à des logements avec jardin et/ou terrasse (30%), à un logement plus grand, à un logement avec vue sur mer, à un bien immobilier pour investir et, finalement, à un logement en zone rurale. Une tranche qui se profile donc à la classe aisée de la population marocaine. Il en ressort également de l’étude en question que 70% de cette tranche de population cherchent une résidence principale, 19% cherchent une résidence secondaire et 10% cherchent un investissement locatif.
En outre, Mubawab révèle que les personnes qui ont vu leurs projets d’acquisition annulés ou reportés ont évoqué différentes raisons. 8% des attentionnistes anticipent une baisse de leurs revenus et 13% préfèrent garder leur capital par prudence. S’ajoutent à ces personnes celles qui ont réellement subi une perte ou une baisse de revenu et qui sont dans l’incapacité de visiter le bien, puis, finalement, celles qui ont tout simplement changé d’avis et qui ne souhaitent plus changer de logement ou investir dans l’immobilier. L’attentisme, qui concerne les 25% qui hésitent, reste la raison la plus importante, puisqu’il leur permettrait d’évaluer l’évolution de la situation et des prix de l’immobilier. D’ailleurs, 49% des personnes interrogées s’attendent à une baisse des prix dans les grandes villes et 53% s’attendent à une hausse des prix dans les petites et moyennes villes, révèle l’étude.
Un secteur en crise, abandonné par le gouvernement
« La persistance de la crise du secteur de l’immobilier depuis plusieurs années s’explique, certes, par un contexte économique défavorable, mais aussi par la timidité des mesures gouvernementales entreprises depuis 2012 pour sortir ce secteur de sa léthargie », expliquait Al Amine Nejjar, consultant, expert en immobilier et vice-président de l’Alliance des Economistes Istiqlaliens (AEI), sur les colones de « L’Opinion ».
Une situation de crise qui, selon l’expert, découle de plusieurs maux structurels dus à une crise de confiance sur plusieurs niveaux, notamment entre les acquéreurs et les vendeurs, entre les promoteurs et les entreprises du secteur de la construction et enfin entre les opérateurs du secteur et le gouvernement.
L’inadéquation de l’offre de logements par rapport à la demande, que ce soit en termes de produits ou de prix proposés, constitue une défaillance majeure et un frein pour la relance du secteur. A ce titre, le volume des transactions immobilières a connu ces dernières années une tendance baissière en continu.
Aussi, la présentation par le gouvernement du projet de loi de finances 2021 « accentue les craintes des opérateurs du secteur du fait de l’absence de mesures nouvelles à même de leur redonner confiance et qui laisse à penser que ce secteur est abandonné par le gouvernement », souligne Al Amine Nejjar.
En effet, le ministère de l’Habitat voit son budget réduit d’une manière drastique (au niveau du secteur de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme : -47% du budget d’investissement et -9% du budget de fonctionnement, et au niveau du secteur de l’habitat et de la politique de la ville : -26% du budget d’investissement et -13% du budget de fonctionnement).
Comment remédier à la situation inquiétante du secteur de l’immobilier ?
A cette question, Al Amine Nejjar répond qu’« Il faut travailler dans une logique d’écosystème du secteur de l’immobilier qui recèle un puissant catalyseur de compétences nationales», et ce, afin d’atteindre deux objectifs fondamentaux. Renforcer la souveraineté nationale en est le premier. Pour ce faire, Nejjar propose de limiter au maximum les importations des matériaux de construction, de recourir à la préférence nationale dans le choix des entreprises et des prestataires d’étude et de conception, mais aussi de revoir tout l’arsenal juridique, de structurer les opérateurs du secteur et de donner une attention particulière aux petits promoteurs immobiliers.
Le deuxième objectif est de stimuler la demande, en repensant l’offre de logements à destination de la classe moyenne, du logement social et du monde rural en adéquation avec les nouvelles attentes de ces populations (en termes de prestations, d’équipements et d’espaces verts) et leurs capacités financières individuelles.
Repères
Classe moyenne
Lancé en 2013, le dispositif dédié à la classe moyenne reste loin d’atteindre ses objectifs. Censé proposer des logements ne dépassant pas 8.000 Dh/m2, ce dispositif peine toujours à convaincre les opérateurs. Ces derniers pointent ainsi du doigt la cherté du foncier en zone urbaine et appellent à des facilités de la part de la tutelle. Des incitations qui, une fois n’est pas coutume, ne se traduiraient pas par des avantages fiscaux, mais par un renforcement de la verticalité de 30 à 35%. Une mesure qui permettrait de réduire le prix final.
Un secteur fragilisé par la conjoncture
A l’image de nombreux secteurs d’activités de l’économie nationale, l’immobilier n’est pas sorti indemne d’un exercice 2020 marqué par les contre-coups de la pandémie. Le secteur a en effet enregistré une baisse de 1,2% des prix pour les actifs résidentiels et de 0,4% pour les terrains. Une série de baisses qui touche également la vente d’actifs résidentiels qui ont été contractés de 15,3%, avec un recul de 14,8% pour les appartements, de 26,1% pour les maisons et de 10,1% pour les villas.
Incertitude pour le social
Avec l’arrivée à terme, en fin 2020, du programme de soutien au logement, l’incertitude gagne les acteurs du segment vu l’absence d’un prolongement du programme dans la loi de Finances 2021. Une situation qui fait craindre le pire aux opérateurs disposant de stocks d’invendus conséquents, alors que certaines voix au sein de la FNPI appellent à un maintien du programme, mais cette fois en faveur de l’acquéreur. Là où d’autres appellent à un renouvellement total du programme, pour accompagner une demande, notamment dans les périphéries des grands centres urbains.
