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Relance de l’immobilier post Covid-19 : Stimuler le marché par des mesures incitatives


Rédigé par Wolondouka SIDIBE le Jeudi 20 Août 2020

Dans le secteur de l’immobilier, le Coronavirus a porté un coup dur à l’activité. Toutefois, du côté des acheteurs, cette situation pourrait contribuer à rééquilibrer les rapports de force avec les vendeurs. Pour les professionnels, de réelles mesures incitatives doivent être mises en oeuvre pour la relance post crise sanitaire.



Relance de l’immobilier post Covid-19 : Stimuler le marché par des mesures incitatives
La crise sanitaire de Coronavirus n’a épargné aucun secteur de l’activité économique du pays. Celui de l’immobilier l’a été encore plus d’autant que la Covid-19 a occasionné l’arrêt forcé de l’activité suite au confinement. Tous les clignotants sont au rouge souligne M. Akkor Abdelhanine, directeur de l’Agence Akkor Immobilier, sise à Rabat. « La situation est catastrophique. Il n’y a ni transactions, ni ventes, ni locations », dit-il. La raison fondamentale serait que la plupart des agences travaillent beaucoup plus avec les étrangers, les représentations diplomatiques. Pour lui, il n’y a pas eu cette année  des mouvements dans ce sens. « Cette absence des ambassades et des étrangers a touché de plein fouet le marché », fait-il remarquer. Selon le Prix Hoff Europe (une distinction obtenue dans le cadre de Commitment to Quality & Leadership in Frankfurt), l’ouverture des frontières serait à même de redynamiser le secteur. A l’Association Marocaine des Agents Immobiliers (AMAI), regroupant une quarantaine d’agences, on attend avec impatience un acte fort du gouvernement dans ce sens.

D’ailleurs, aux dires de l’AMAI, plus de 80 à 90 % des transactions ont coulé par manque de clients, composés essentiellement d’étrangers et des ambassades. Malgré la réduction des droits d’enregistrement contenue dans la LFR, à savoir 50% sur les biens ne dépassant pas 2,5 millions de dirhams et la suppression totale de ces mêmes droits pour le logement social à 250.000 DH et celui à faible valeur immobilière totale (VIT) à 140.000 DH, pour stimuler la demande, celle-ci n’a pas connu le sursaut salutaire attendu.

Des chiffres peu reluisants

A cela s’ajoutent la réduction du taux directeur de Bank Al-Maghrib (BAM) deux fois au cours de cette année pour le ramener à 1,5% ainsi que la libération intégrale du compte de réserve au profit des banques. Des mesures qui ont permis d’observer une légère hausse des crédits immobiliers. A en croire les chiffres de BAM, les concours à l’immobilier ont augmenté, en glissement annuel, de 1,6% au cours du mois de juin. Au détail, les crédits à l’habitat ont progressé de 1,8%, tandis que le financement participatif à l’habitat a grimpé de 46,9%. De même, les crédits aux promoteurs immobiliers ont affiché une hausse de 0,4% par rapport à juin 2019.

Sur un autre plan, la crise provoquée par le Coronavirus pourrait constituer une aubaine pour le consommateur final notamment du côté des acheteurs. Car la crise pourrait contribuer au rééquilibrage des rapports de force avec les vendeurs. D’ailleurs, les relevés de prix effectués par BAM et l’ANCFCC au deuxième trimestre font apparaître une baisse de 3,3% sur trois mois comme sur un an après un recul de 1,6% au premier trimestre (sur un an).

Un lendemain indécis

De façon globale, comme le note le rapport de BAM et l’ANCFCC, et en glissement trimestriel, l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a reculé de 1,6%. Cela reflète des régressions de 1,8 % pour les prix du résidentiel, de 1,1 % pour ceux du foncier et de 3,3 % pour ceux des biens à usage professionnel. Concernant le volume des transactions, il a enregistré une diminution de 31,2% traduisant des replis des ventes de l’ensemble des catégories, soit 32,9% pour le résidentiel, 27,2% pour les terrains et 25,6% pour les biens à usage professionnel.

Dans le même cadre, et en glissement annuel, les prix ont connu un repli de 1,4 %, avec des baisses de 1,5% pour les actifs résidentiels, de 1,2% pour les terrains et de 2% pour les biens à usage professionnel. Pour ce qui est des transactions, leur nombre a reculé de 29,5%, résultat des baisses des ventes du résidentiel de 30,6%, des terrains de 28,7% et des biens à usage professionnel de 22,3%.

Toujours est-il que l’embellie totale dans le secteur de l’immobilier ne serait pas de sitôt bien que des mesures incitatives ont été prises par les autorités compétentes. Comme le conclut cet autre expert « les mesures d’urgence sanitaire pour enrayer la propagation du virus ont fortement pesé sur les transactions. Entre-temps, la crise a accentué les difficultés financières de bon nombre de ménages. Ce qui pourrait peser sur la demande en logements dans les prochains mois ». D’où le désarroi des promoteurs immobiliers et la nervosité des agences immobilières.

Wolondouka SIDIBE

Entretien avec M. Amine Mernissi, Consultant en Immobilier

Amine Mernissi
Amine Mernissi
Covid-19 a créé de nouvelles demandes à satisfaire
 
Le secteur de l’immobilier est en salle de « réanimation  ». C’est la métaphore choisie par Amine Mernissi, Consultant en Immobilier et fondateur de reponsimmo.com, pour décrire ce pan important de l’économie nationale en cette période Covid-19. Explications.

Comment le secteur immobilier vit la période de Coronavirus ?
Aujourd’hui, la plupart des indicateurs sont au rouge. Selon l’indice périodique de BAM et de l’ANCFCC, le niveau des transactions a dévissé : -30 % au 1er trimestre et -56% au 2ème trimestre. Même les grandes villes n’ont pas été épargnées par cette tendance baissière.
 
La chute a concerné aussi les prix des actifs immobiliers. Ainsi, au 2ème trimestre une baisse de 3,3% a été relevée et de 1,6% au 1er trimestre. Les chiffres montrent que la situation s’est détériorée depuis le début de cette crise Covid-19. Sachant, qu’avant, elle n’était pas reluisante. Cela fait environ cinq ans que les indicateurs du secteur sont moroses et qu’un nouveau souffle est attendu par tous les opérateurs.

Dans ces conditions, le redressement est-il donc possible ?
Cela dit, il faut aussi regarder le verre à moitié plein... Le secteur peut retrouver sa santé au sortir de la « réanimation  ». En tout cas, les mesures prises par le gouvernement sont à saluer : réduction jusqu’au 31 décembre 2020 de 50% des droits d’enregistrement pour l’achat d’un logement neuf ou ancien dont le prix ne dépasse pas 2,5 millions DH, ou d’un lot de terrain pour le même usage ; suppression totale de ces mêmes droits pour le logement social (250.000 DH) et faible VIT (140.000 DH). Ces mesures en temps de crise, sont appréciables et constituent un facteur de relance.

Quelles sont les mesures idoines pour relancer le secteur ?
Près des 2/3 des détenteurs d’un appartement se sont déclarés insatisfaits par leur logement, en particulier pendant la période de confinement. Ces nouvelles attentes exprimées, sont aujourd’hui autant d’opportunités de changement qui se profilent que devrait saisir le marché. Il y a également le volet financement. Le prêt à taux zéro a fait des miracles ailleurs. Pourquoi ne pas envisager chez nous, pareil mécanisme pour des primo-acquéreurs dont l’âge ne dépasse pas 35 ans ? Ainsi un prêt à 1% de taux d’intérêt maximum pourrait constituer un formidable levier pour tout le secteur. Enfin, les mesures d’encouragement initiées par l’État pour soutenir le secteur devraient à mon sens être prorogées au-delà du 31 décembre 2020. Et de nouvelles mesures encore plus ambitieuses devraient voir le jour dans la loi de finances 2021.

Quelle analyse faites-vous du référentiel actuel des prix de l’immobilier initié par la DGI ?
Le référentiel des prix de l’immobilier ne pouvait plus continuer à réguler (pour certains déréguler) le marché sur des bases erronées à une période où le marché lui-même se cherchait. Ceci dit, la DGI l’a bien compris et a suspendu sine die son référentiel. Cette initiative a été saluée positivement par tous les opérateurs et surtout par les vendeurs. Précisément, à une période critique, où les prix du marché de l’immobilier sont mis à mal tous les jours par les conséquences économiques de cette crise Covid-19. A présent, le jeu de l’offre et de la demande déterminera les prix du marché.

Propos recueillis
par Wolondouka SIDIBE