Immobilier : En 2023, les transactions retrouvent leur dynamisme

Après des années de stagnation, le secteur immobilier semble enfin émerger de la torpeur, comme en témoignent les dernières données de l'Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI), publiées conjointement par Bank Al-Maghrib (BAM) et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC).
 
Selon le rapport, l'IPAI a enregistré une augmentation de 0,6% sur l'ensemble de l'année 2023 par rapport à 2022. Cette progression des prix est principalement attribuable à une augmentation de 1,5% des prix des terrains et de 1,8% des biens à usage professionnel, tandis que les prix des biens résidentiels ont pratiquement stagné.
 
En ce qui concerne le volume des transactions, une augmentation de 5,1% a été enregistrée en 2023, résultant d'une augmentation de 6,3% des ventes de biens résidentiels, de 5,8% de celles des biens à usage professionnel et de 0,3% de celles des terrains.
 
Pour le quatrième trimestre de 2023, l'IPAI a montré une quasi-stagnation trimestrielle, avec une hausse de 0,3% des prix des terrains, une stabilité des prix résidentiels et une baisse de 2,5% des prix des biens à usage professionnel.
 

 
Parallèlement, le nombre de transactions au T4-2023 a augmenté de 2%, reflétant des augmentations de 13,2% pour les terrains et de 8,6% pour les biens à usage professionnel, tandis qu'il y a eu une baisse de 1,4% pour les biens résidentiels. En glissement annuel, l'IPAI a augmenté de 1,1% par rapport au T4-2022, avec une appréciation des prix résidentiels (0,6%) et des terrains (2,1%), mais une baisse des prix des biens à usage professionnel (0,4%).
 
En ce qui concerne les transactions, elles ont diminué de 3,1% en glissement annuel, principalement en raison d'une diminution de 4,8% des ventes de biens résidentiels. Cependant, les transactions de terrains ont augmenté de 1,6% et celles des biens à usage professionnel de 1%. En glissement trimestriel, les prix résidentiels ont stagné, avec une augmentation de 0,3% des prix des appartements, une stabilité des prix des maisons et une baisse de 2,3% des prix des villas.
 
En revanche, les transactions ont diminué de 1,4%, avec des baisses de 1,3% pour les appartements et de 4,7% pour les maisons, mais une augmentation de 3,7% pour les villas. Sur une base annuelle, les prix résidentiels ont augmenté de 0,6%, avec une hausse de 0,8% pour les appartements et de 1% pour les maisons, mais une baisse de 2,1% pour les villas.
 
En ce qui concerne les transactions, leur nombre a diminué de 4,8% en glissement annuel, reflétant des baisses de 4,3% pour les appartements, de 10,7% pour les maisons et de 11,9% pour les villas.
 

 
Cette légère reprise des transactions immobilières s'accompagne d'une quasi-stabilité des taux de crédit immobilier. Selon les chiffres publiés par le comparateur Afdal.ma, les taux immobiliers en février sont restés stables, avec 4,75% pour des durées de 20 à 25 ans et plus, 4,50% pour moins de 15 ans et 4,2% pour des emprunts sur 7 ans. Ces chiffres confirment la tendance observée au cours des six derniers mois de 2023 et en janvier 2024.
 
Le comparateur note qu'au cours de presque une année, l'impact de l'inflation sur le pouvoir d'achat des ménages a été plus significatif que celui des taux d'intérêt pratiqués par les banques et les promoteurs immobiliers. Actuellement, les perspectives s'améliorent, avec les experts anticipant de nouvelles baisses de prix immobiliers alors que l'inflation revient à des niveaux normaux. C'est une double bonne nouvelle pour les emprunteurs, auxquels s'ajoute le programme d'aide au logement.
 
"Aux conditions actuelles, ceux qui bénéficient de l'aide au logement pourraient économiser considérablement en ajustant la durée de leurs prêts. Lorsque les finances le permettent, il est judicieux de raccourcir le prêt pour réduire le coût total", recommande Afdal.ma.
 
Par exemple, un foyer éligible à l'aide au logement qui souhaite acheter une propriété à 300.000 DH ne financera que 200.000 DH. Sur une période de 7 ans à un taux de 4,2%, cela entraîne un coût de crédit d'environ 37.528 DH. Pour un prêt sur 15 ans à 4,5%, le coût augmente à 91.103 DH et à 133.312 DH sur une durée de 20 ans à un taux de 4,75%.

- En 2024, le secteur immobilier au Maroc connaît des évolutions significatives, principalement du côté de la demande. D'une part, le gouvernement a lancé un programme d'aide au logement visant à stimuler la demande. Ce programme, conçu pour faciliter l'accès à la propriété pour les ménages à revenu modeste, pourrait avoir un impact positif sur la demande de logements. En offrant des subventions, ce programme vise à rendre le marché immobilier plus accessible à une plus large frange de la population, ce qui pourrait dynamiser l'activité sur le marché. D'autre part, du côté de l'offre, les changements sont moins marqués. Depuis mars 2023, l'offre reste relativement inchangée, la raison principale de cette stabilité est le maintien du taux directeur de Bank Al-Maghrib, qui n'a pas connu de variation notable au cours de cette période.
 

 
- Les taux de crédit appliqués par les banques marocaines, situés entre 4,5% et 4,75%, sont généralement considérés comme relativement élevés. Cependant, il est important de les évaluer dans un contexte plus large. En effet, ces taux doivent être relativisés en considérant l'impact de l'inflation, un phénomène économique mondial qui touche tous les pays. De plus, il est essentiel de prendre en compte les attentes des emprunteurs, notamment après la période post-Covid où les taux étaient historiquement bas, s'élevant à environ 4,20% pour les minima. Cette période de taux bas a probablement conditionné les emprunteurs à s'attendre à des conditions de crédit plus avantageuses, ce qui peut accentuer la perception que les taux actuels sont trop élevés. Par ailleurs, il faut également rappeler que les taux de crédit en 2017 étaient similaires, voire légèrement plus élevés, s'élevant à 4,70% pour certaines durées.
 

- Le programme d’aide au logement devrait avoir un impact positif sur le marché immobilier, avec une prévisible relance des transactions. Les acheteurs de biens en dessous de 300.000 DH bénéficieront ainsi d'un apport significatif, soit au moins un tiers du montant du bien, ce qui représente une aide majeure. Ce programme pourrait aider à réduire les coûts d'acquisition de logements pour certains segments de la population, ce qui pourrait encourager davantage de personnes à acheter leur habitation principale.

Près de deux mois après son lancement, la plateforme d'aides directes au logement a reçu environ 52.000 demandes. 75% de ces demandes concernent des logements de moins de 300.000 dirhams, et 25% se situent entre 300.000 et 700.000 dirhams. 81% des demandes ont été soumises par des personnes résidentes au Maroc.
 
63% des demandes de « soutien au logement » ont été soumises par des hommes, avec un âge moyen des demandeurs ne dépassant pas 41 ans. Par villes, Fès arrive en tête en termes de nombre de demandes, suivie par Meknès, puis Tanger, Marrakech, Berrechid, Skhirat, Kénitra et Salé.
 
Le 2 novembre, le Conseil de gouvernement a approuvé le projet de décret n° 2.23.350 définissant les modalités de l'aide de l'État au logement, présenté par la ministre de l'Habitat, Fatima Ezzahra El Mansouri. Ce texte vise à mettre en œuvre les mesures réglementaires pour mettre en place une aide financière directe destinée à l'acquisition de la résidence principale.

Après une année 2023 plutôt mitigée dans le domaine des prêts, avec une croissance modeste de 1,9% du crédit à l'habitat, la plus faible depuis un certain temps, les tarifs bancaires n'ont pas subi de changements majeurs en ce début d'année. Pour les emprunts sur 8 à 15 ans, les meilleurs dossiers affichent toujours des taux de 4,50% et 4,75% pour des prêts jusqu'à 25 ans, selon Afda.mal, le comparateur de crédit immobilier en ligne.
 
La bonne nouvelle pour les emprunteurs en ce début d'année est que la légère hausse du crédit immobilier en 2023 pourrait inciter les banques à adopter une approche plus agressive sur le plan commercial. Cette tendance pourrait également être renforcée par l'amélioration de la qualité des portefeuilles. En effet, la croissance des créances en souffrance a ralenti à 4,9% en fin d'année, contribuant à une baisse du coût du risque de 0,4 point à 8,4% en 2023.
 
Si l'économie continue de se redresser, la sinistralité pourrait poursuivre sa baisse, et, surtout, la Banque centrale aurait des motifs pour envisager une réduction du taux directeur. Ce scénario serait également favorisé par l'évolution de l'inflation, qui est redescendue à 3,4% en décembre 2023, le taux le plus bas depuis février 2022.
 
Sur l'ensemble de l'année, l'inflation moyenne s'est établie à 6,1%. Ces indicateurs semblent positifs pour le marché immobilier en 2024, avec des perspectives encourageantes pour les emprunteurs.  Néanmoins, il peut ne pas être judicieux d'attendre une éventuelle baisse des taux immobiliers, surtout pour les ménages ayant actuellement la possibilité d'emprunter.