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Fin des exonérations dans l’immobilier : Quel compromis entre l’Etat et les promoteurs?


Rédigé par Abdellah MOUTAWAKIL le Mercredi 9 Novembre 2022

Les tractations se poursuivent entre le gouvernement et les promoteurs immobiliers pour trouver un compromis sur les nouveaux termes des programmes de logement social et moyen standing. Sur quoi les deux parties peuvent-elles s’entendre ? Eléments de réponse.



Aussi bien au niveau du gouvernement que chez les professionnels de l’immobilier, on ne manque pas de l’avouer. Le dossier sur les subventions immobilières est d’une grande sensibilité et d’une très grande complexité. D’une part, le gouvernement entend donner un nouveau souffle au programme de construction de logements sociaux sans un renchérissement des prix pour les couches les plus défavorisées.

D’autre part, il doit veiller à ne pas pénaliser les promoteurs immobiliers. C’est dans ce contexte que les tractations se poursuivent entre les autorités et les acteurs de l’immobilier pour trouver un terrain d’entente. «A l’heure actuelle, on ne sait toujours pas comment les dispositions mentionnées par le PLF 2023 seront-elles opérationnalisées», note un professionnel du secteur immobilier contacté par «L’Opinion». La ministre de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme et de l’Habitat, Fatima Zahra Mansouri, rassure et promet des résultats consensuels avant l’adoption du PLF 2023.

Aides directes

Une chose est sûre : c’est surtout sur les prix des catégories de biens immobiliers que les négociations calent, notamment sur les fameux logements sociaux que les acquéreurs sont habitués à acheter à 250.000 DH. Cela, lorsqu’une exonération de TVA était d’actualité. Désormais, et comme le gouvernement l’a confirmé à travers son ministre délégué au Budget, Fouzi Lekjaâ, place au système d’aides directes et fini les exonérations. Un choix qui risque non seulement de renchérir les coûts pour les promoteurs, mais aussi pour les acquéreurs.

Plus concrètement, l’Etat entend plafonner le coût du logement social à 300.000 DH tout en aidant directement les acquéreurs remplissant certaines conditions. Quant aux promoteurs immobiliers, ils n’auront plus droit à leurs fameuses carottes fiscales si désirées. Pour ces derniers, il y aura nécessité de revoir à la hausse les prix, aussi bien pour ceux du logement social de 300.000 DH, que pour ceux de 600.000 DH destinés à la classe moyenne.

Sacrifices

«L’équation est compliquée. On veut produire avec les mêmes avantages alors que les coûts et charges ont augmenté. Avec la situation actuelle, il s’agira de voir jusqu’à quelle limite les uns et les autres sont prêts à faire des sacrifices», souligne Amine Mernissi, expert du secteur immobilier, dans une déclaration à «L’Opinion». Concernant les acquéreurs, le moins que l’on puisse dire est que la fin des subventions prive une bonne partie d’entre eux de la possibilité de bénéficier des largesses de l’Etat, car le système des aides directes se fera sur une base sélective, conformément aux dispositions du PLF 2023 actuellement en discussion au Parlement.

A ce propos, note Amine Mernissi, «la meilleure solution serait de réduire la charge fiscale sur l’acquéreur», comme par exemple la levée des droits de conservation foncière. Chez les professionnels, certains préconisent également d’appliquer des prix en fonction des régions. «On sait tous que le foncier est plus cher à Casablanca par rapport à certaines régions. Il serait donc judicieux d’adapter les prix selon les localités», poursuit Amine Mernissi.

Qualité

Enfin, la question qui taraude tous les esprits est de savoir quelle sera l’attention consacrée à la qualité dans tout ce débat, surtout sur le logement social. «Nous n’avons d’autre choix que de rehausser le niveau de la qualité. La qualité est désormais l’élément le plus important et il faut reconnaître qu’elle a beaucoup évolué durant les 20 dernières années», observe un professionnel du secteur immobilier. Sauf qu’avec la configuration actuelle, on se demande si elle ne sera pas la grande sacrifiée, à l’heure où l’Etat veut faire des économies et où les promoteurs immobiliers sont soucieux des charges qu’ils doivent supporter.

«Aujourd’hui, le logement social n’a rien à envier au moyen-standing. Ce n’est pas le résultat d’une orientation réglementaire, mais plutôt une évolution positive dictée par le marché», conclut Amine Mernissi. En parlant de marché, il sera là encore l’arbitre le plus déterminant.



Abdellah MOUTAWAKIL
 

Repères

Logement social : baisse de 80% du déficit
Depuis son instauration, le programme de logement social a permis de baisser de 80% le déficit en logement en une décennie, soit entre 2010 et 2020. On est ainsi passé de 1,2 million à seulement 200.000 unités. «En plus de la quantité de logements produits et des retombées économiques du dispositif, ce modèle a permis d’instaurer une paix sociale et de contribuer à la stabilité des populations », synthétise Youssef Iben Mansour, professionnel du secteur immobilier et ancien président de la FNPI.
 
Crédits bancaires : environ 300 MMDH pour l’habitat !
Le secteur de l’immobilier est névralgique dans la bonne marche de l’économie nationale. En témoigne son poids dans les interactions nancières du pays. En effet, aujourd’hui, le secteur de l’immobilier et de l’habitat représente le tiers des 1.000 MMDH de crédits alloués par les banques au Maroc, soit environ 300 MMDH. «On n’a pas le choix, ce secteur doit toujours être soutenu, car il est fondamental pour la cohésion sociale», rappelle Amine Mernissi, expert immobilier.

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Fiscalité


Pourquoi la fin des exonérations fiscales ?
 
Nous l’annoncions sur nos pages il y a à peine deux mois (www.lopinion.ma). Le gouvernement allait chercher des alternatives aux exonérations fiscales en privilégiant de nouveaux systèmes. Selon Bank Al-Maghrib, les exonérations fiscales coûtent 2,5% du PIB, soit un manque à gagner estimé à près de 30 MMDH par an pour le budget de l’Etat.

Dans son rapport publié en décembre 2021, Oxfam mentionnait notamment les secteurs de l’agriculture, de l’immobilier, de même que l’enseignement privé. Des carottes fiscales qui reviennent presque chaque année dans les différents projets de Loi des Finances. Là, le secteur de l’immobilier est l’un des premiers à être engagé pour changer la donne. Mais il ne sera pas le seul. «Il faut aussi noter que, en ce qui concerne les entreprises, ce sont des subventions qui seront privilégiées au lieu des exonérations», indique le fiscaliste Mohammed Rahj. C’est donc à une véritable évolution que l’on devrait assister.
 

Aides directes


Les propositions de la FNPI
 
A la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), on fait profil bas, à l’heure où les tractations se poursuivent avec les autorités pour parvenir à un terrain d’entente sur les nouveaux cahiers des charges concernant le logement social et de moyen standing. Mais sur place, on fait clairement savoir que le plafond de 300.000 DH, décidé par l’Etat sur le prix du logement social, n’est pas tenable. Les promoteurs proposent de rehausser le prix à 360.000 DH, afin de pouvoir dégager des marges, car, rappellent- ils, avec la fin des exonérations fiscales, les charges vont monter en flèche.

Désormais, ils devront en effet s’acquitter des certaines obligations fiscales, à l’instar du paiement de la TVA, de l’IS, de l’IR, entre autres taxes jadis exonérées sur ce segment de logement. Concernant la surface, à la FNPI, on préfère ne plus avoir l’obligation de devoir se er au 50 ou 55 m² pour le social. Les promoteurs recommandent plus de flexibilité à ce niveau.

Concernant le logement du moyen standing, là aussi, les nouvelles exigences ne permettront pas, à leurs yeux, de rentabiliser leurs activités. En plus de la superficie imposée, l’Etat met le focus sur la qualité des matériaux utilisés, sans oublier, bien sûr, les nouvelles orientations concernant l’environnement, notamment les énergies renouvelables. Pour les promoteurs, là aussi, il faudrait que le gouvernement revoie ses calculs. Autant de sujets toujours en discussion entre les différentes parties concernées.
 

3 questions à Amine Mernissi


« La meilleure solution serait de réduire la charge fiscale sur l’acquéreur »
 
Pour l’expert immobiliser Amine Mernissi, le système d’aides directes décidées par l’Etat ne manque pas d’effets positifs. Il pourrait aider à relancer le marché. Toutefois, selon lui, il faut que le gouvernement pense aussi à réduire la charge fiscale sur l’acquéreur.


- Pensez-vous que le système d’aides directes pour l’acquisition de logement social et moyen est une bonne chose pour le secteur immobilier ?


- C’est une décision qui est de nature à encourager les acquéreurs et à relancer le marché, notamment sur le segment du moyen standing de 600.000 DH. Si le gouvernement, à travers cette décision, parvient à donner du pouvoir d’achat aux ménages, cela pourra avoir des effets bénéfiques sur la relance du secteur de l’immobilier dans son ensemble.


- Dans ce contexte, selon-vous, quelle semble être la meilleure manière de procéder ?

- La meilleure solution serait de réduire la charge fiscale sur l’acquéreur. Nous avons vu que des mesures, qui ont été prises dans ce sens ces dernières années, ont fortement dynamisé le marché. C’est notamment le cas sur les droits de conservation foncière, dont la levée sur le social a permis de réaliser des gains très encourageants. Le constat est qu’en l’absence de carottes fiscales, l’acquéreur aussi hésite à acheter. Je pense que cette décision d’aides directes pourrait avoir un effet boomerang.


- Et s’agissant des promoteurs immobiliers, quelle entente est-elle possible avec l’Etat, notamment sur les cahiers des charges ?

- L’équation est compliquée. On veut produire avec les mêmes avantages alors que les coûts et charges ont augmenté. Avec la situation actuelle, il s’agira de voir jusqu’à quelle limite les uns et les autres sont prêts à faire des sacri ces. L’ancien système est obsolète et il n’est plus possible de continuer avec les termes de l’ancien programme. Mais pour l’heure, attendons de voir sur quelles solutions les discussions vont déboucher, car, pour le moment, on ne maîtrise pas encore tout dans ce dossier.


Recueillis par A. M.


 








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