Marché immobilier : Les dessous d’une «fausse» crise [INTÉGRAL]

Le marché de l’immobilier traverse-t-il une crise sans précédent ? C’est ce qu’affirment plusieurs médias marocains, en s’appuyant sur les derniers chiffres du secteur publiés par Bank Al-Maghrib (BAM), fin mai. En effet, chaque trimestre, la banque centrale publie la variation de l’indice des prix et du volume des transactions des actifs immobiliers. Or, pour le premier trimestre 2025, les statistiques révèlent une chute vertigineuse de près de 30% du nombre de transactions entre T4-2024 et T1-2025, tandis que, fait surprenant, l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) affiche une quasi-stagnation, à –1,8%. Cette situation paradoxale (effondrement des transactions d’un côté et stagnation des prix de l’autre) traduit-elle une distorsion du marché ? Plus encore, cette baisse soudaine doit-elle être interprétée comme le signe avant-coureur d’une crise ? Avant de tirer précipitamment la sonnette d’alarme, il convient de replacer les chiffres dans leur contexte.
 

D’abord, les chiffres publiés par BAM, sur la base des données communiquées par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ne prennent en compte que les biens ayant fait l’objet d’au moins deux transactions, excluant de fait le neuf. Or, dans l’immobilier neuf, une tout autre tendance se dessine. En 2024, les mises en chantier ont culminé à plus de 447 mille unités, soit une progression de 40% par rapport à 2023, et un niveau jamais atteint depuis une décennie. Selon les opérateurs sondés par «L’Opinion», cette dynamique devrait se poursuivre cette année. Ce décalage entre la chute des transactions et l’évolution constatée du marché trouverait une autre explication, selon Youssef Raffali, fondateur et gérant de l’agence AdValueImmo, fin connaisseur du secteur immobilier : la fiabilité des données de la conservation foncière. 

Les données exploitées par BAM proviennent des immatriculations immobilières, souvent enregistrées via la plateforme électronique de l’ANCFCC. Or, cette plateforme a été suspendue une grande partie du mois d’avril pour une maintenance préventive, décidée à la suite de la cyberattaque ayant visé la CNSS le 8 avril. L’Agence a d’ailleurs elle-même été la cible d’une tentative d’intrusion quelques semaines plus tard. “Le système ayant été suspendu, les notaires se sont retrouvés dans l’obligation d’enregistrer les transactions une à une, par mail ou par courrier, ce qui a entraîné des retards d’un à deux mois”, nous explique Youssef Raffali. 

Les transactions conclues en mars, qui devaient être immatriculées en avril, auraient été particulièrement concernées, puisqu’elles n’ont pas pu être comptabilisées dans les statistiques du premier trimestre. Il convient de noter que les indices sont établis sur la base des données arrêtées 35 jours après la clôture du trimestre considéré.
 

En toute logique, ce décalage entre la conclusion des actes de vente et leur enregistrement devrait se prolonger dans les statistiques du deuxième trimestre. À cette période, en plus de la suspension temporaire du système de l’ANCFCC, la plateforme des notaires, Tawtik, a elle aussi été paralysée à la suite d’une cyberattaque de grande ampleur survenue début juin.

“La modification de la procédure d’obtention du quitus fiscal a également entraîné des retards dans l’enregistrement durant le premier trimestre”, relève Youssef Raffali. En effet, depuis le 1er juillet 2024, une disposition de la Loi de Finances rend obligatoire l’obtention d’un quitus fiscal préalablement à la signature de tout contrat de vente immobilière.

Ce document certifie que le bien est à jour du paiement des différentes taxes locales (taxe d’habitation, taxe de services communaux, taxe sur les terrains non bâtis, etc.), aussi bien pour l’année en cours que pour les exercices précédents. Sans ce quitus, notaires, adouls ou tout autre professionnel habilité ne peuvent ni rédiger ni enregistrer l’acte de vente.
Ce nouveau mode de fonctionnement aurait ralenti l’ensemble du processus et provoqué des retards dans l’enregistrement des transactions, et ce, jusqu’en juin 2025, date à laquelle la gestion de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux a officiellement été transférée de la Trésorerie générale du Royaume (TGR) à la Direction générale des impôts (DGI), ce qui a permis d’en simplifier et d’en assouplir le traitement.
 

Ces perturbations temporaires auraient-elles biaisé le calcul des indicateurs établis par BAM et l’ANCFCC ?, il paraît plus pertinent de juger de l’état du marché immobilier sur l’ensemble de l’année 2025. Mais déjà, la nouvelle approche de l’État, qui consiste à redynamiser le secteur par des aides directes aux acquéreurs plutôt que par des avantages fiscaux accordés aux promoteurs, suscite un vif engouement. Jusqu’à juillet, 54.000 personnes avaient bénéficié du programme d’aide au logement, sur un total de 167.000 demandes reçues dans les différentes régions du Royaume. Cela ne fait que confirmer la vigueur de la demande sur le marché immobilier.  

Du côté des promoteurs, et malgré les bons résultats affichés par les grands acteurs du secteur, la période des vaches grasses, qu’ils ont notamment connue grâce au programme des logements sociaux, est désormais derrière eux. Selon des promoteurs consultés par «L’Opinion», leurs marges se sont érodées au cours des dernières années, sous l’effet conjugué de la hausse du coût des matières premières et du renchérissement de la main-d’œuvre, devenue rare et précieuse avec la multiplication des grands chantiers d’infrastructures liés à la préparation de la Coupe du Monde 2030.

“Il ne faut pas leur jeter la pierre. Il y a dix ans, ils construisaient des logements sociaux à 250.000 dirhams hors taxes. Aujourd’hui, on leur demande d’en faire autant, mais en étant imposés, et avec des matières premières dont les prix ont grimpé de 10 à 20%”, estime Youssef Raffali. Une équation difficile à résoudre, surtout pour les catégories de logement à faible marge.
 

 

Effectivement, beaucoup de titres alarmistes sont sortis, mais il faut comprendre d’où viennent ces statistiques. Ce sont des données basées uniquement sur les biens qui ont été vendus au moins deux fois. Or, au dernier trimestre, il y a eu une chute du nombre de transactions, mais pas des prix. Ce recul s’explique par deux événements : d’abord le blocage du système de l’ANCFCC pendant près d’un mois, obligeant les notaires à passer par des démarches manuelles. Ensuite, un changement de procédure fiscale, qui rallonge les délais avant la vente définitive. Résultat : un décalage temporaire des transactions, mais pas une crise.
 

Si l’on observe les mises en chantier, elles atteignent des niveaux records. Les sociétés cotées comme Addoha ou Alliances affichent des résultats solides, la production a fortement repris et les préventes se sont envolées. On constate donc une véritable dynamique. Certains promoteurs, voyant leurs marges s’éroder, regrettent surtout la disparition des avantages fiscaux dont ils bénéficiaient auparavant. Désormais, le système a changé : le soutien est directement accordé à l’acheteur et non plus au promoteur.
 

Les promoteurs se plaignent de la hausse des coûts des matières premières, mais cette flambée a été en grande partie absorbée et les prix se sont stabilisés. Leur marge est certes plus réduite qu’il y a dix ans, mais cela ne veut pas dire que le secteur est en crise. Les Marocains continuent d’acheter, les MRE investissent toujours, et les entrées restent en croissance. Le vrai problème vient du manque de statistiques fiables sur les permis d’habiter. C’est cet indicateur qui permet de mesurer réellement l’état du marché, car il correspond aux projets achevés et livrés. Pour l’instant, personne n’est en mesure de centraliser ces données, ce qui entretient la confusion.

Le rapport 2024 de Bank Al-Maghrib (BAM) sur la stabilité financière met en évidence la stagnation du crédit immobilier malgré l’opération DaamSakane, censée relancer ce secteur. L’encours du crédit à l’habitat s’est établi à 286 milliards de dirhams, soit 67% de la dette bancaire des ménages, avec une progression limitée à 1,2% par rapport à l’année précédente. Le taux débiteur moyen a légèrement reculé, passant de 5,36% à 5,08%. L’initiative DaamSakane a permis l’octroi de 4,8 milliards de dirhams de nouveaux prêts à près de 28.400 ménages, allégeant la charge de la dette des bénéficiaires de 35% à 34% de leurs revenus. Toutefois, BAM souligne que cette mesure “n’a pas enclenché un redressement net du crédit à l’habitat”, en raison de freins structurels persistants tels que l’inertie des promoteurs, les contraintes foncières et le scepticisme des ménages face aux délais et à la qualité des logements proposés.

Selon le rapport d’activité de l’ANCFCC pour l’année 2024, le secteur immobilier a enregistré une performance financière record. Les recettes de l’Agence ont atteint 9,33 milliards de dirhams, en hausse de 10% par rapport à 2023, confirmant la solidité du marché malgré un contexte économique et social fragile. Cette progression s’explique par les réformes engagées, notamment l’élargissement de la couverture topographique, la régularisation juridique des biens fonciers et la digitalisation des services, qui ont simplifié les démarches administratives et amélioré la transparence des transactions. Ces mesures ont renforcé la confiance des investisseurs, réduit les litiges et accéléré le traitement des dossiers tout en garantissant un accès plus fiable à l’information foncière.

Le rapport met également en évidence un regain d’intérêt pour l’investissement immobilier, particulièrement dans les secteurs touristiques, agricoles et ceux liés aux énergies renouvelables, soutenus par des incitations avantageuses et des politiques publiques ambitieuses. Les grandes métropoles comme Casablanca, Rabat, Tanger et Marrakech ont été les principales bénéficiaires de cette dynamique, avec la multiplication des projets résidentiels de moyen et haut standing, l’essor des zones d’activités industrielles et commerciales ainsi que l’augmentation des opérations de cession et de mutation.

Par ailleurs, le développement du TGV, des ports, des plateformes logistiques et des zones franches industrielles contribue à stimuler la demande en logements, en locaux commerciaux et en équipements collectifs, ce qui accroît la valorisation foncière et confirme l’attractivité croissante du secteur immobilier marocain.