Un secteur en arrêt total
Dans le cadre de son suivi des conséquences de l'évolution de la pandémie du Covid-19 sur la situation économique et sociale du pays, l'Alliance des Economistes Istiqlaliens (AEI) se penche cette fois-ci sur le secteur de l’immobilier qui était déjà sinistré bien avant le début de cette crise sanitaire. Dans un communiqué parvenu à l’Opinion, l’alliance s'inquiète «des fragilités et incertitudes caractérisant la situation actuelle du secteur de l'industrie de la construction (BTP et promotion immobilière) qui contribue pour plus de 14% du PIB, emploie plus d'un million de personnes et concentre près de 30% des engagements bancaires».
L’AEI souligne à ce propos que 90% des chantiers sont à l'arrêt. Ce qui comporte un risque certain sur le futur de la filière et les personnes et entreprises qui en vivent. Par conséquent, le think tank économique de l’Istiqlal appelle le Gouvernement à «adopter des mesures d’urgence pour sauvegarder le secteur de l'immobilier qui présente l'avantage d'être créateur d'emplois et utilisateur de matériaux locaux». En ligne de mire, le redémarrage rapide du secteur qui passe selon l’alliance par la relance de la demande, de l'activité de l'industrie de la construction et des mesures spécifiques pour le logement économique et social.
Pour ce faire, l’AEI préconise d’inscrire ces mesures dans le cadre d'un plan d'urgence qui doit s’étaler jusqu’à fin 2021 au minimum. Axé sur la solidarité et l’implication de tous, ce plan d’urgence voulu par l’AEI s’articule autour de trois axes.
Relance de la demande par des mesures urgentes en faveur des acquéreurs
Cette demande passe par l’incitation des promoteurs immobiliers et des opérateurs du secteur à concéder volontairement des baisses sur les prix de vente des logements d'au moins 10% et notamment sur le logement social et le logement pour la classe moyenne et ce jusqu'à fin 2021. De même dans un élan citoyen, il est vivement demandé aux promoteurs immobiliers et aux opérateurs du secteur de préserver les emplois et de recourir aux matériaux de construction locaux.
En parallèle, l’Etat est appelé à mettre en œuvre des mesures incitatives transitoires également étalées à la même échéance de fin 2021, notamment à travers la réduction de 50% les taxes d'enregistrement et de conservation foncière pour les primo-accédants et la suspension au niveau de la DGI l'application du référentiel des prix au vu de la baisse attendue des prix pendant la période retenue. L’Etat doit enfin exonérer la TVA sur les intérêts bancaires des crédits logements destinés aux acquéreurs de logements sociaux.
Acteur majeur du secteur, les Banques sont quant à elles appelées à promouvoir le financement des acquéreurs à travers l’application au profit des primo-accédants d'un taux préférentiel (-50 points de base par rapport aux taux appliqués à la clientèle) sans frais de dossier, l’accentuation de la souplesse et de la célérité dans le traitement des dossiers de financement des acquéreurs notamment au niveau de la quotité de financement, et enfin l’engagement plus poussé dans le financement du logement social et notamment le Fogarim (quotas).
Relance de l'activité de l'industrie de la construction
Cette relance est tributaire de l’efficacité des mesures de sécurité sanitaire au sein des chantiers de construction. Ce qui nécessite la mise en place d'un "guide des bonnes pratiques" émanant des professionnels qui définit les modes opératoires précis du retour des entreprises du BTP sur les chantiers après période de confinement en assurant la sécurité sanitaire de TOUS au sein du chantier. L’AEI préconise également l’instauration au sein des chantiers de construction d'un "cahier de sécurité sanitaire" (émanant des professionnels de la construction et de la santé) seul document opposable qui doit être tenu sous la responsabilité de la maîtrise d'œuvre et qui est destiné à veiller au respect des règles d'hygiène et de santé au sein du chantier.
Sur le volet administratif, la relance gagnerait par la fluidification de toutes les procédures à même de relancer la production. L’AEI recommande à ce propos de généraliser les procédures dématérialisées des services de l'administration publique en relation avec l'investisseur (autorisation de construire, permis d'habiter, permis modificatif, autorisation de lotir, de démolir…) et suivre l'efficacité et l'efficience de leur mise en œuvre. L’instance préconise également de mettre en place au niveau central au sein du MHUPV un outil de recours (commission, service dédié, site ou plateforme…) qui traite dans des délais précis des réclamations et requêtes des opérateurs du secteur, relatives aux procédures et autorisations administratives rejetées, bloquées ou accusant un retard anormal dans les délais de traitement. Cet outil doit être selon l’AEI accessible à tous les opérateurs pour suivre l'évolution de leurs requêtes.
Concernant le volet financier, l’AEI souligne la nécessité d’améliorer la trésorerie des entreprises de construction et de promotion immobilière, tout en allégeant leur endettement. Ce qui impliqué d’activer la mise en place des crédits "Damane oxygène" pour améliorer la trésorerie des entreprises de construction et de promotion immobilière avec une procédure fast-track pour les petites d'entre elles qui sont au bord de l'asphyxie financière et une prise en compte des spécificités du secteur.
Cela implique également la réduction de l'endettement des entreprises de construction et de promotion immobilière qui sont en difficulté par le recours pour les petites d'entre elles à la procédure de dations en paiement (à réactiver par BAM pour cette période exceptionnelle) et la vente à réméré pour les autres.
Dans le même volet, l’AEI recommande la relance du processus des assurances-crédits pour ne pas freiner les opérations inter-opérateurs du secteur (fournisseurs-entreprises de construction), l’accélération du déblocage de la TVA sur les logements sociaux pour soulager la trésorerie des promoteurs immobilier et l’incitation des maîtres d'ouvrage à fluidifier les circuits de paiement en (i) réduisant au minimum les délais de paiement, donnant éventuellement des avances sur factures pour les décomptes en cours de validation et (en libérant les cautions.
La relance de l’activité passe également selon l’AEI par le renforcement de la commande publique dans le secteur par l'Eta, ainsi que par la promotion de la préférence nationale tout en consacrant une part non négligeable de cette commande publique aux TPE. Ce qui sous-entend le démarrage immédiat des projets déjà autorisés pour les opérateurs publics du secteur et mis par le Gouvernement en stand-by.
L’AEI n’oublie pas l’aspect légal en appelant à l’adoption de mesures à même de faciliter durant cette période de crise la mission des notaires, autres intervenants majeurs de l’équation, qui se sont engagés à reprendre leur activité en toute sécurité. Pour cela, l’AEI demande l'adoption de concert avec la Conservation Foncière de dispositions transitoires (la non exigence du dépôt physique de l'acte auprès de la CF et la dématérialisation de l'attestation justifiant le paiement des impôts et taxes grevant l'immeuble avec accusé de réception électronique opposable).
L’instance de réflexion de l’istiqlal préconise par ailleurs l'accélération de la dématérialisation de l'acte notarié et l'élargissement de la signature électronique pour signer électroniquement les actes et les authentifier en ligne lors des différentes formalités moyennant un certificat électronique sécurisé et rémunéré au même titre que l'acte classique.
Mesures spécifiques au logement économique et social
Sur ce volet vital de l’immobilier au Maroc qui a pâti de nombreux freins et couacs, l’AEI recommande le prolongement de 12 mois les conventions de réalisation de 500 unités de logement social qui arrivent à expiration en 2020. Ceci en libérant la commercialisation des logements à faible VIT (140 MDH ; en donnant la possibilité aux promoteurs immobiliers (surtout les petits) ayant signé la convention pour le logement social et qui n'ont pas encore obtenu les autorisations nécessaires de pouvoir renoncer à cette convention, ainsi qu’en prolongeant de six mois le délai réglementaire initial de dépôt de l'autorisation de construire à respecter après la signature de la convention de logements sociaux.
L’AEI termine son communiqué en rappelant que le secteur de l'immobilier vit une situation bien compliquée depuis plusieurs années. Situation dont la pandémie du Covid-19 n'a fait qu'accentuer la morosité de ce secteur doublement sinistré.
«Les mesures d'urgence ainsi proposées vont permettre de minimiser les dégâts au sein d'un secteur qui rappelons-le emploie plus d'un million de personnes. Le secteur a besoin en urgence de visibilité pour se projeter et redevenir un des moteurs de la croissance économique et de la création des emplois», conclut l’Alliance.
Pour ce faire, l’AEI préconise d’inscrire ces mesures dans le cadre d'un plan d'urgence qui doit s’étaler jusqu’à fin 2021 au minimum. Axé sur la solidarité et l’implication de tous, ce plan d’urgence voulu par l’AEI s’articule autour de trois axes.
Relance de la demande par des mesures urgentes en faveur des acquéreurs
Cette demande passe par l’incitation des promoteurs immobiliers et des opérateurs du secteur à concéder volontairement des baisses sur les prix de vente des logements d'au moins 10% et notamment sur le logement social et le logement pour la classe moyenne et ce jusqu'à fin 2021. De même dans un élan citoyen, il est vivement demandé aux promoteurs immobiliers et aux opérateurs du secteur de préserver les emplois et de recourir aux matériaux de construction locaux.
En parallèle, l’Etat est appelé à mettre en œuvre des mesures incitatives transitoires également étalées à la même échéance de fin 2021, notamment à travers la réduction de 50% les taxes d'enregistrement et de conservation foncière pour les primo-accédants et la suspension au niveau de la DGI l'application du référentiel des prix au vu de la baisse attendue des prix pendant la période retenue. L’Etat doit enfin exonérer la TVA sur les intérêts bancaires des crédits logements destinés aux acquéreurs de logements sociaux.
Acteur majeur du secteur, les Banques sont quant à elles appelées à promouvoir le financement des acquéreurs à travers l’application au profit des primo-accédants d'un taux préférentiel (-50 points de base par rapport aux taux appliqués à la clientèle) sans frais de dossier, l’accentuation de la souplesse et de la célérité dans le traitement des dossiers de financement des acquéreurs notamment au niveau de la quotité de financement, et enfin l’engagement plus poussé dans le financement du logement social et notamment le Fogarim (quotas).
Relance de l'activité de l'industrie de la construction
Cette relance est tributaire de l’efficacité des mesures de sécurité sanitaire au sein des chantiers de construction. Ce qui nécessite la mise en place d'un "guide des bonnes pratiques" émanant des professionnels qui définit les modes opératoires précis du retour des entreprises du BTP sur les chantiers après période de confinement en assurant la sécurité sanitaire de TOUS au sein du chantier. L’AEI préconise également l’instauration au sein des chantiers de construction d'un "cahier de sécurité sanitaire" (émanant des professionnels de la construction et de la santé) seul document opposable qui doit être tenu sous la responsabilité de la maîtrise d'œuvre et qui est destiné à veiller au respect des règles d'hygiène et de santé au sein du chantier.
Sur le volet administratif, la relance gagnerait par la fluidification de toutes les procédures à même de relancer la production. L’AEI recommande à ce propos de généraliser les procédures dématérialisées des services de l'administration publique en relation avec l'investisseur (autorisation de construire, permis d'habiter, permis modificatif, autorisation de lotir, de démolir…) et suivre l'efficacité et l'efficience de leur mise en œuvre. L’instance préconise également de mettre en place au niveau central au sein du MHUPV un outil de recours (commission, service dédié, site ou plateforme…) qui traite dans des délais précis des réclamations et requêtes des opérateurs du secteur, relatives aux procédures et autorisations administratives rejetées, bloquées ou accusant un retard anormal dans les délais de traitement. Cet outil doit être selon l’AEI accessible à tous les opérateurs pour suivre l'évolution de leurs requêtes.
Concernant le volet financier, l’AEI souligne la nécessité d’améliorer la trésorerie des entreprises de construction et de promotion immobilière, tout en allégeant leur endettement. Ce qui impliqué d’activer la mise en place des crédits "Damane oxygène" pour améliorer la trésorerie des entreprises de construction et de promotion immobilière avec une procédure fast-track pour les petites d'entre elles qui sont au bord de l'asphyxie financière et une prise en compte des spécificités du secteur.
Cela implique également la réduction de l'endettement des entreprises de construction et de promotion immobilière qui sont en difficulté par le recours pour les petites d'entre elles à la procédure de dations en paiement (à réactiver par BAM pour cette période exceptionnelle) et la vente à réméré pour les autres.
Dans le même volet, l’AEI recommande la relance du processus des assurances-crédits pour ne pas freiner les opérations inter-opérateurs du secteur (fournisseurs-entreprises de construction), l’accélération du déblocage de la TVA sur les logements sociaux pour soulager la trésorerie des promoteurs immobilier et l’incitation des maîtres d'ouvrage à fluidifier les circuits de paiement en (i) réduisant au minimum les délais de paiement, donnant éventuellement des avances sur factures pour les décomptes en cours de validation et (en libérant les cautions.
La relance de l’activité passe également selon l’AEI par le renforcement de la commande publique dans le secteur par l'Eta, ainsi que par la promotion de la préférence nationale tout en consacrant une part non négligeable de cette commande publique aux TPE. Ce qui sous-entend le démarrage immédiat des projets déjà autorisés pour les opérateurs publics du secteur et mis par le Gouvernement en stand-by.
L’AEI n’oublie pas l’aspect légal en appelant à l’adoption de mesures à même de faciliter durant cette période de crise la mission des notaires, autres intervenants majeurs de l’équation, qui se sont engagés à reprendre leur activité en toute sécurité. Pour cela, l’AEI demande l'adoption de concert avec la Conservation Foncière de dispositions transitoires (la non exigence du dépôt physique de l'acte auprès de la CF et la dématérialisation de l'attestation justifiant le paiement des impôts et taxes grevant l'immeuble avec accusé de réception électronique opposable).
L’instance de réflexion de l’istiqlal préconise par ailleurs l'accélération de la dématérialisation de l'acte notarié et l'élargissement de la signature électronique pour signer électroniquement les actes et les authentifier en ligne lors des différentes formalités moyennant un certificat électronique sécurisé et rémunéré au même titre que l'acte classique.
Mesures spécifiques au logement économique et social
Sur ce volet vital de l’immobilier au Maroc qui a pâti de nombreux freins et couacs, l’AEI recommande le prolongement de 12 mois les conventions de réalisation de 500 unités de logement social qui arrivent à expiration en 2020. Ceci en libérant la commercialisation des logements à faible VIT (140 MDH ; en donnant la possibilité aux promoteurs immobiliers (surtout les petits) ayant signé la convention pour le logement social et qui n'ont pas encore obtenu les autorisations nécessaires de pouvoir renoncer à cette convention, ainsi qu’en prolongeant de six mois le délai réglementaire initial de dépôt de l'autorisation de construire à respecter après la signature de la convention de logements sociaux.
L’AEI termine son communiqué en rappelant que le secteur de l'immobilier vit une situation bien compliquée depuis plusieurs années. Situation dont la pandémie du Covid-19 n'a fait qu'accentuer la morosité de ce secteur doublement sinistré.
«Les mesures d'urgence ainsi proposées vont permettre de minimiser les dégâts au sein d'un secteur qui rappelons-le emploie plus d'un million de personnes. Le secteur a besoin en urgence de visibilité pour se projeter et redevenir un des moteurs de la croissance économique et de la création des emplois», conclut l’Alliance.
